ΑΜΑ και Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης: οδηγός για ιδιοκτήτες

Πριν από την πρώτη κράτηση, κάθε ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα χρειάζεται έναν Αριθμό Μητρώου Ακινήτου, τον ΑΜΑ. Χωρίς αυτόν, η καταχώρηση σε πλατφόρμα είναι παράνομη. Ο οδηγός αυτός περιγράφει πώς εκδίδεται, τι υποχρεώσεις ακολουθούν και ποιες παγίδες αξίζει να ξέρετε, όπως ισχύουν τον Αύγουστο του 2026.

Βραχυχρόνια είναι η μίσθωση επιπλωμένου ακινήτου για έως 59 ημέρες, με μόνη παροχή τα κλινοσκεπάσματα. Ισχύει είτε η κράτηση γίνεται μέσω πλατφόρμας είτε απευθείας: και η εκτός πλατφόρμας μίσθωση έως 59 ημέρες απαιτεί εγγραφή στο Μητρώο. Από τις 60 ημέρες και πάνω η μίσθωση είναι μακροχρόνια και δεν αφορά το Μητρώο. Προσοχή σε ένα κρίσιμο όριο: αν παρέχετε υπηρεσίες πέραν των κλινοσκεπασμάτων, όπως καθαριότητα κατά τη διαμονή ή πρωινό, το ακίνητο παύει να είναι βραχυχρόνια μίσθωση και αντιμετωπίζεται ως τουριστικό κατάλυμα, με γνωστοποίηση μέσω NotifyBusiness αντί για ΑΜΑ.

Η εγγραφή γίνεται αποκλειστικά ηλεκτρονικά, στην εφαρμογή «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» του myAADE, με τους προσωπικούς κωδικούς TAXISnet του διαχειριστή. Γίνεται ανά ακίνητο, και ο 11ψήφιος ΑΜΑ εκδίδεται αμέσως με την ολοκλήρωση της καταχώρησης. Δεν υπάρχει κανένα παράβολο: η διαδικασία είναι δωρεάν.

Τι θα χρειαστείτε: αν είστε κύριος ή επικαρπωτής, τον ΑΤΑΚ του ακινήτου από το Ε9. Αν εκμισθώνετε ως υπεκμισθωτής ή τρίτος διαχειριστής, τον αριθμό της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης με την οποία σας παραχωρήθηκε το δικαίωμα. Η καταχώρηση επέχει θέση υπεύθυνης δήλωσης, οπότε τα στοιχεία πρέπει να είναι ακριβή.

Ο ΑΜΑ πρέπει στη συνέχεια να συνοδεύει το ακίνητο σε εμφανές σημείο σε κάθε μέσο προβολής: στις πλατφόρμες, αλλά και σε δικό σας site ή έντυπο. Για ακίνητα με Ειδικό Σήμα Λειτουργίας ΕΟΤ ισχύουν ειδικοί κανόνες καταχώρησης στο Μητρώο· αν το ακίνητό σας έχει ΕΣΛ, συζητήστε το με τον λογιστή σας πριν από οποιαδήποτε ενέργεια.

Οι υποχρεώσεις μετά την εγγραφή

Ο ΑΜΑ είναι η αρχή, όχι το τέλος. Μετά από κάθε αναχώρηση επισκέπτη υποβάλλεται Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, μία ανά κράτηση, με προθεσμία την 20ή ημέρα του επόμενου μήνα από την αναχώρηση. Για μήνες χωρίς αναχωρήσεις δεν απαιτείται μηδενική δήλωση. Οι ακυρώσεις με κατάπτωση υπέρ σας δηλώνονται επίσης μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα.

Η εκπρόθεσμη δήλωση κοστίζει 100 ευρώ, ενώ η μη υποβολή ή η ανακριβής δήλωση κοστίζει το διπλάσιο του μισθώματος που εμφανίζεται στην πλατφόρμα. Στο τέλος της χρονιάς, το Μητρώο οριστικοποιείται μέχρι τις 28 Φεβρουαρίου του έτους υποβολής της φορολογικής δήλωσης, με την κατανομή του εισοδήματος στους δικαιούχους. Στην πλήρη διαχείριση αναλαμβάνουμε εμείς την υποβολή των δηλώσεων διαμονής για κάθε κράτηση, οπότε ο ιδιοκτήτης δεν παρακολουθεί προθεσμίες.

Ο ΑΜΑ δεν είναι για πάντα δεμένος με το ακίνητο. Μπορείτε να τον διακόψετε οποτεδήποτε μέσα από την ίδια εφαρμογή, το αργότερο πριν από την έναρξη υποβολής των φορολογικών δηλώσεων του αντίστοιχου έτους. Και αντίστροφα: όταν αλλάζει ο διαχειριστής, ο ιδιοκτήτης ή το μισθωτικό σχήμα, ο παλιός ΑΜΑ δεν μεταβιβάζεται· απαιτείται νέα εγγραφή και νέος αριθμός. Αν αναθέσετε το ακίνητο σε εταιρεία διαχείρισης, η μετάβαση αυτή πρέπει να γίνει τακτοποιημένα, πριν από την επόμενη κράτηση.

Από το 2025 απαγορεύεται η πρώτη εγγραφή νέων ακινήτων στο Μητρώο στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα της Αθήνας, με την αναστολή παρατεταμένη έως τις 31.12.2026. Από την 1.7.2026 προστέθηκε και η Α΄ Δημοτική Κοινότητα της Θεσσαλονίκης, επίσης έως το τέλος του 2026. Η παράβαση μέσα σε ζώνη κοστίζει τουλάχιστον 20.000 ευρώ.

Για την Κρήτη το συμπέρασμα είναι καθαρό: καμία περιοχή του νησιού δεν βρίσκεται σε ζώνη αναστολής. Σε Χανιά, Ρέθυμνο, Ηράκλειο και Λασίθι οι νέες εγγραφές είναι απολύτως ανοιχτές. Οι ζώνες όμως επεκτείνονται με νομοθετικές πράξεις, όπως έδειξε η Θεσσαλονίκη, οπότε όποιος σκέφτεται να ξεκινήσει έχει έναν ακόμη λόγο να μην το αναβάλλει.

Φυσικό πρόσωπο με έως δύο ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση φορολογείται για εισόδημα από ακίνητα, χωρίς έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας και χωρίς ΦΠΑ. Από το τρίτο ΑΜΑ και πάνω, όλο το εισόδημα γίνεται επιχειρηματικό: απαιτείται έναρξη με ΚΑΔ, ένταξη σε ΦΠΑ 13%, τέλος παρεπιδημούντων 0,5% και τήρηση βιβλίων με διαβίβαση στο myDATA. Η μέτρηση γίνεται με βάση τους ΑΜΑ που κατέχετε, όχι τις κρατήσεις που κάνατε. Τα νομικά πρόσωπα αποκτούν επιχειρηματικό εισόδημα από το πρώτο ακίνητο.

Πριν αποφασίσετε πόσα ακίνητα θα εντάξετε και με ποιο σχήμα, αξίζει μια συζήτηση με φοροτεχνικό. Τα βασικά μεγέθη τα εξηγούμε στον οδηγό μας για τη φορολογία της βραχυχρόνιας μίσθωσης, και μπορούμε να σας συστήσουμε τον συνεργάτη μας· η φοροτεχνική υποστήριξη συμφωνείται ξεχωριστά και δεν περιλαμβάνεται στη σύμβαση διαχείρισης.

Η σειρά με την οποία τα κάνετε όλα

• Βεβαιωθείτε ότι το ακίνητο πληροί τις προδιαγραφές του ν. 5170/2025: ασφάλιση, ΥΔΕ, πυροσβεστήρες, ανιχνευτές, φαρμακείο.
• Εκδώστε τον ΑΜΑ στο myAADE με τον ΑΤΑΚ του ακινήτου.
• Καταχωρίστε τον ΑΜΑ σε εμφανές σημείο σε κάθε καταχώρηση και μέσο προβολής.
• Οργανώστε τη ροή των Δηλώσεων Βραχυχρόνιας Διαμονής, ώστε καμία προθεσμία της 20ής να μην περνάει απαρατήρητη.
• Αν πλησιάζετε τα τρία ακίνητα, μιλήστε με φοροτεχνικό πριν εκδώσετε τον τρίτο ΑΜΑ.

Αν προτιμάτε να μην τα διαχειρίζεστε όλα αυτά μόνοι σας, η πλήρης διαχείριση καλύπτει την καταχώρηση, τις δηλώσεις διαμονής και την καθημερινή λειτουργία, με το εισόδημα να πληρώνεται πάντα στον δικό σας λογαριασμό.