Φορολογία βραχυχρόνιας μίσθωσης: τι ισχύει το 2026

Αν έχετε εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση στην Κρήτη, το πιο σημαντικό που πρέπει να ξέρετε σήμερα είναι ότι ισχύουν ταυτόχρονα δύο διαφορετικές φορολογικές κλίμακες, και η καθεμία αφορά άλλη χρήση. Το εισόδημα του 2025, που δηλώσατε φέτος, φορολογήθηκε με την παλιά κλίμακα. Το εισόδημα που βγάζετε τώρα, μέσα στο 2026, θα φορολογηθεί με τη νέα και θα δηλωθεί το 2027.

Αυτή η διάκριση είναι ο λόγος που πολλά κείμενα στο διαδίκτυο είναι λάθος. Ο νόμος ψηφίστηκε τον Νοέμβριο του 2025, οπότε αρκετές πηγές έγραψαν ότι «ισχύει από φέτος». Δεν ισχύει.

• Εισόδημα χρήσης 2025 (δηλώθηκε το 2026): 15% έως 12.000 ευρώ, 35% από 12.000,01 έως 35.000, 45% πάνω από 35.000.
• Εισόδημα χρήσης 2026 (δηλώνεται το 2027): 15% έως 12.000, 25% από 12.000,01 έως 24.000, 35% από 24.000,01 έως 36.000, 45% πάνω από 36.000.
• Το νέο ενδιάμεσο κλιμάκιο 25% είναι η ουσιαστική αλλαγή και μειώνει τον φόρο στο κομμάτι 12.000 με 24.000 ευρώ.
• Το εισόδημα από ακίνητα φορολογείται αυτοτελώς. Δεν αθροίζεται με μισθό ή σύνταξη.
• Έως δύο ακίνητα ανά φυσικό πρόσωπο: εισόδημα από ακίνητα. Τρία ή περισσότερα: επιχειρηματική δραστηριότητα.
• Κανένα σημείο της Κρήτης δεν βρίσκεται σε ζώνη αναστολής νέων εγγραφών στο Μητρώο.

Η δήλωση που υποβάλατε την άνοιξη και το καλοκαίρι του 2026 αφορούσε το εισόδημα του 2025 και εκκαθαρίστηκε με την παλιά, τριών κλιμακίων κλίμακα: 15% για τα πρώτα 12.000 ευρώ, 35% για το τμήμα από 12.000,01 έως 35.000 και 45% για ό,τι υπερβαίνει τις 35.000. Αυτό αποτυπώνεται στις ίδιες τις οδηγίες συμπλήρωσης του Ε1 που εξέδωσε η ΑΑΔΕ στις 16 Μαρτίου 2026.

Η παλιά κλίμακα δεν είναι άχρηστη πληροφορία. Παραμένει η ισχύουσα για κάθε τροποποιητική δήλωση, εκπρόθεσμη δήλωση ή έλεγχο που αφορά χρήσεις έως και το 2025.

Η κλίμακα από τη χρήση 2026

Ο ν. 5246/2025 αναμόρφωσε την κλίμακα του άρθρου 40 παρ. 4 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος. Τα νέα κλιμάκια είναι: 15% για εισόδημα έως 12.000 ευρώ, 25% από 12.000,01 έως 24.000, 35% από 24.000,01 έως 36.000 και 45% για ό,τι υπερβαίνει τις 36.000.

Η κλίμακα είναι κλιμακωτή, όχι ενιαία. Δηλαδή δεν φορολογείται όλο το ποσό με τον συντελεστή του τελευταίου κλιμακίου. Σε εισόδημα 24.000 ευρώ ο συνολικός φόρος διαμορφώνεται στις 4.800 ευρώ, ενώ σε εισόδημα 36.000 ευρώ στις 9.000 ευρώ.

Το άρθρο 47 παρ. 3 του ίδιου νόμου ορίζει ρητά ότι η νέα κλίμακα ισχύει για εισοδήματα που αποκτώνται από το φορολογικό έτος 2026 και μετά. Δεν είναι μέτρο ενός έτους.

Ισχύον καθεστώς κατά τις 2 Αυγούστου 2026. Επιβεβαιώστε με τον λογιστή σας πριν το χρησιμοποιήσετε για υπολογισμούς.

Για φυσικό πρόσωπο, το εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση αντιμετωπίζεται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία εφόσον εκμισθώνονται έως δύο ακίνητα και τα ακίνητα διατίθενται επιπλωμένα χωρίς την παροχή άλλης υπηρεσίας πλην της κλινοστρωμνής.

Από το τρίτο ακίνητο και πάνω, ή αν παρέχονται υπηρεσίες πέραν της κλινοστρωμνής, ή αν η εκμετάλλευση γίνεται από νομικό πρόσωπο, η δραστηριότητα θεωρείται επιχειρηματική. Αυτό αλλάζει ριζικά την εικόνα: διαφορετική φορολόγηση, ασφαλιστικές εισφορές, τέλος επιτηδεύματος και υποχρεώσεις ΦΠΑ.

Το όριο των δύο ακινήτων είναι το σημείο όπου οι περισσότεροι ιδιοκτήτες κάνουν λάθος υπολογισμό, γιατί μετράει ανά φυσικό πρόσωπο και όχι ανά κατοικία. Αν σκέφτεστε να αναθέσετε τη διαχείριση του ακινήτου σας, η κατηγοριοποίηση είναι από τα πρώτα που ξεκαθαρίζουμε.

Στις 2 Αυγούστου 2026, κανένα σημείο της Κρήτης, ούτε στα Χανιά, ούτε στο Ρέθυμνο, ούτε στο Ηράκλειο, ούτε στο Λασίθι, δεν υπόκειται σε αναστολή νέων εγγραφών στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.

Ο νόμος προβλέπει σήμερα ακριβώς δύο γεωγραφικές αναστολές και τις κατονομάζει: το 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων και την Α΄ Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης. Καμία κρητική δημοτική ενότητα δεν περιλαμβάνεται.

Πρακτικά αυτό σημαίνει τρία πράγματα. Μπορείτε σήμερα να εγγράψετε νέο ακίνητο και να λάβετε ΑΜΑ χωρίς γεωγραφικό εμπόδιο. Ο κανόνας διαγραφής από το Μητρώο σε περίπτωση μεταβίβασης αφορά αποκλειστικά τις δύο παραπάνω περιοχές, οπότε η πώληση κρητικού ακινήτου δεν καταργεί τη δυνατότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Και τα πρόστιμα των 20.000 και 40.000 ευρώ που κυκλοφορούν στον Τύπο αφορούν εκμίσθωση εντός των ζωνών αναστολής.

Αυτό είναι διαπίστωση για το σήμερα, όχι εγγύηση για το αύριο. Και οι δύο υφιστάμενες αναστολές λήγουν στις 31.12.2026, οπότε το φορολογικό νομοσχέδιο του τέλους του έτους είναι το σημείο που αξίζει να παρακολουθήσετε. Παρακολουθούμε τις εξελίξεις για τα ακίνητα που διαχειριζόμαστε σε Χανιά, Ηράκλειο, Ρέθυμνο και Άγιο Νικόλαο.

Συχνά λάθη

• Να χρησιμοποιείτε τη νέα κλίμακα για να υπολογίσετε φόρο σε εισόδημα του 2025. Είναι η πιο διαδεδομένη παρανόηση και σας δίνει φόρο δέκα μονάδες χαμηλότερο από τον πραγματικό στο κομμάτι 12.000 με 35.000.
• Να διαβάζετε ποσοστά χωρίς να ελέγχετε σε ποια χρήση αναφέρονται. Αν ένα κείμενο δεν γράφει χρονιά, δεν μπορείτε να το χρησιμοποιήσετε.
• Να μετράτε τα ακίνητα ανά κατοικία αντί ανά φυσικό πρόσωπο, και να περνάτε χωρίς να το καταλάβετε στην επιχειρηματική δραστηριότητα.
• Να προσθέτετε υπηρεσίες πέραν της κλινοστρωμνής νομίζοντας ότι είναι απλώς καλή φιλοξενία. Αλλάζει τη φορολογική κατηγορία.
• Να αφήνετε την εγγραφή στο Μητρώο για μετά την πρώτη κράτηση.

Εκτός από τον φόρο εισοδήματος, κάθε διανυκτέρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης επιβαρύνεται με το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση, τον διάδοχο του παλιού φόρου διαμονής. Από την 1.1.2025 τα ποσά είναι: 8 ευρώ ανά διανυκτέρευση από Απρίλιο έως Οκτώβριο και 2 ευρώ από Νοέμβριο έως Μάρτιο. Αν το ακίνητο είναι μονοκατοικία άνω των 80 τετραγωνικών, το τέλος ανεβαίνει σε 15 και 4 ευρώ αντίστοιχα· η μονοκατοικία ακριβώς 80 τετραγωνικών μένει στον βασικό συντελεστή. Επιβάλλεται ανά ακίνητο και ανά νύχτα, όχι ανά άτομο, και δεν επιβαρύνεται με ΦΠΑ.

Το τέλος βαρύνει τον επισκέπτη, αλλά την είσπραξη και την απόδοση τις κάνει ο διαχειριστής: εκδίδεται ειδικό στοιχείο πριν από την αναχώρηση και το ποσό αποδίδεται με μηνιαία δήλωση στο myAADE, μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα. Για μήνες χωρίς διαμονές δεν απαιτείται μηδενική δήλωση, ενώ διαμονές που πιάνουν δύο μήνες με διαφορετικό συντελεστή χρεώνονται ανά μήνα. Προσοχή στο πιο ακριβό σημείο απροσεξίας: οι πλατφόρμες δεν εισπράττουν το τέλος για λογαριασμό σας. Αν δεν το χρεώσετε εσείς στον επισκέπτη, το πληρώνετε από την τσέπη σας. Στα ακίνητα που διαχειριζόμαστε, η είσπραξη και οι μηνιαίες δηλώσεις είναι μέρος της δουλειάς μας.

Αν έχετε τρία ή περισσότερα ακίνητα, αν σκέφτεστε να μεταβιβάσετε ακίνητο που ήδη μισθώνεται βραχυχρόνια, αν παρέχετε ή σκοπεύετε να παρέχετε υπηρεσίες πέραν της κλινοστρωμνής, ή αν η εκμετάλλευση γίνεται μέσω εταιρείας, το θέμα δεν λύνεται με ένα άρθρο. Χρειάζεστε φοροτεχνικό.

Συνεργαζόμαστε με την ΤΕΧΝΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ S.M LTD και μπορούμε να σας συστήσουμε για αυτά τα ερωτήματα, ώστε ο τρόπος εκμετάλλευσης να επιλέγεται με γνώση της φορολογικής του συνέπειας και όχι εκ των υστέρων. Οι φοροτεχνικές υπηρεσίες δεν περιλαμβάνονται στη σύμβαση διαχείρισης· συμφωνούνται ξεχωριστά ανάμεσα σε εσάς και τον φοροτεχνικό.