Προδιαγραφές βραχυχρόνιας μίσθωσης: τι απαιτεί ο ν. 5170/2025

Από την 1η Οκτωβρίου 2025, κάθε ακίνητο που διατίθεται σε βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα πρέπει να πληροί συγκεκριμένες ελάχιστες προδιαγραφές. Δεν αφορά μόνο τα καινούργια ακίνητα: ο νόμος καλύπτει ρητά και όσα ήταν ήδη εγγεγραμμένα στο Μητρώο της ΑΑΔΕ με ΑΜΑ. Αν το ακίνητό σας νοικιάζεται μέσω Airbnb, Booking ή απευθείας, οι απαιτήσεις αυτές το αφορούν σήμερα, και οι πρώτοι επιτόπιοι έλεγχοι έχουν ήδη ξεκινήσει.

Το πλαίσιο είναι το άρθρο 3 του ν. 5170/2025 (ΦΕΚ Α΄ 6/20.01.2025), με τις λεπτομέρειες εφαρμογής στην εγκύκλιο 19231/19.09.2025 του Υπουργείου Τουρισμού. Παρακάτω θα βρείτε τι ακριβώς ζητείται, πώς γίνεται ο έλεγχος και τι κοστίζει η μη συμμόρφωση, με βάση τα ίδια τα κείμενα και όχι όσα κυκλοφορούν από στόμα σε στόμα.

Ο κατάλογος του άρθρου 3 παρ. 1 έχει ακριβώς τέσσερα σημεία. Πρώτον, το ακίνητο πρέπει να είναι χώρος κύριας χρήσης, με φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό. Δεύτερον, να διαθέτει ασφάλιση αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα. Τρίτον, να έχει υπεύθυνη δήλωση εγκαταστάτη ηλεκτρολόγου (ΥΔΕ), πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής και σήμανση διαφυγής. Τέταρτον, να διαθέτει πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο πρώτων βοηθειών και κατάλογο τηλεφώνων ανάγκης.

Αξίζει να σημειωθεί και τι δεν υπάρχει στον κατάλογο: δεν προβλέπεται ελάχιστο εμβαδόν, ούτε ενεργειακό πιστοποιητικό. Ό,τι διαβάζετε περί τέτοιων απαιτήσεων δεν προκύπτει από τον νόμο.

Η εγκύκλιος εξειδικεύει τα παραπάνω με τρόπο που λίγοι ιδιοκτήτες γνωρίζουν. Ο χώρος κύριας χρήσης σημαίνει ελεύθερο ύψος τουλάχιστον 2,50 μέτρα (2,40 για κτίρια πριν από τον ΝΟΚ), με τη νομιμότητα να αποδεικνύεται από την οικοδομική άδεια ή την τακτοποίηση. Τα υπνοδωμάτια πρέπει να έχουν φυσικό φως από κουφώματα με επιφάνεια τουλάχιστον 10% του καθαρού εμβαδού τους και φυσικό αερισμό από ανοίγματα τουλάχιστον 5%.

• Κλιματισμός: υποχρεωτικός τουλάχιστον στα υπνοδωμάτια, με μονάδα ψύξης και θέρμανσης, σταθερή ή φορητή. Εξαιρούνται μόνο ακίνητα σε ορεινές περιοχές από 600 μέτρα υψόμετρο και πάνω.
• Πυροσβεστήρες: ένας φορητός ξηρής σκόνης ή βάσης νερού, τουλάχιστον 6 κιλών, ανά 100 τ.μ. μικτής επιφάνειας, με κατασβεστική ικανότητα 21A-113B-C.
• Ανιχνευτές καπνού: αυτόνομοι, στην οροφή, ώστε να καλύπτουν τουλάχιστον τα υπνοδωμάτια και την κουζίνα.
• Φωτιστικό ασφαλείας σε όλες τις εξόδους και σήμανση όδευσης διαφυγής.
• ΥΔΕ ηλεκτρολόγου σε ισχύ, στην οποία βεβαιώνεται η ύπαρξη ρελέ διαρροής.

Φαρμακείο, απεντόμωση, τηλέφωνα ανάγκης

Το φαρμακείο πρώτων βοηθειών δεν είναι ένα κουτί με ό,τι βρεθεί. Πρέπει να φέρει δίγλωσση σήμανση «ΠΡΩΤΕΣ ΒΟΗΘΕΙΕΣ / FIRST AID KIT» και να περιέχει ένα ελάχιστο σύνολο ειδών: οξυζενέ, ιωδιούχο ποβιδόνη, αποστειρωμένες γάζες σε διαφορετικά μεγέθη, λευκοπλάστ, ελαστικό επίδεσμο, αιμοστατικούς επιδέσμους και άλλα είδη που απαριθμεί η εγκύκλιος.

Το πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης πρέπει να είναι σε ισχύ και να προέρχεται από αδειοδοτημένη εταιρεία. Ο κατάλογος τηλεφώνων ανάγκης πρέπει να είναι διαθέσιμος στους διαμένοντες: 112, Άμεση Δράση, Πυροσβεστική, ΕΚΑΒ, Κέντρο Δηλητηριάσεων, πλησιέστερο νοσοκομείο. Στα δικά μας ακίνητα ο κατάλογος αυτός ζει μέσα στο info book που ετοιμάζουμε για κάθε άφιξη.

Ο έλεγχος είναι επιτόπιος, από υπαλλήλους του Υπουργείου Τουρισμού, και μπορεί να γίνεται και από μικτά συνεργεία με την ΑΑΔΕ, που ελέγχουν ταυτόχρονα και τις φορολογικές υποχρεώσεις. Οι ελεγκτές οφείλουν να φέρουν υπηρεσιακή ταυτότητα και έγγραφη εντολή ελέγχου. Τα δημοσιεύματα του καλοκαιριού του 2026 περιγράφουν το πρώτο κύμα ελέγχων σε περίπου 1.500 ακίνητα που επιλέχθηκαν από το Μητρώο.

Τα πρόστιμα

Η παράβαση οποιασδήποτε από τις προδιαγραφές επισύρει αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο 5.000 ευρώ στον διαχειριστή του ακινήτου. Το ίδιο πρόστιμο προβλέπεται αν δεν επιτραπεί η είσοδος στους ελεγκτές. Αν νέος έλεγχος μέσα σε έναν χρόνο βρει ξανά παράβαση, το πρόστιμο διπλασιάζεται στα 10.000 ευρώ, και σε κάθε επόμενη ίδια παράβαση τετραπλασιάζεται.

Με απλά λόγια: ένα φαρμακείο των 30 ευρώ και ένας πυροσβεστήρας των 40 κοστίζουν όσο το ένα χιλιοστό του προστίμου που αποτρέπουν. Δεν υπάρχει κανένας λόγος να βρεθεί ακίνητο εκτεθειμένο σε αυτό το ρίσκο.

Προσέξτε και σε ποιον καταλογίζεται το πρόστιμο: στον διαχειριστή του ακινήτου, δηλαδή στο πρόσωπο που εμφανίζεται στο Μητρώο της ΑΑΔΕ. Αν διαχειρίζεστε μόνοι σας το ακίνητο, ο διαχειριστής είστε εσείς. Αν το έχει αναλάβει εταιρεία, η ευθύνη της συμμόρφωσης είναι κάτι που πρέπει να έχει συμφωνηθεί ρητά στη σύμβαση, και όχι κάτι που ανακαλύπτει κανείς την ημέρα του ελέγχου.

• Ελέγξτε αν έχετε ΥΔΕ σε ισχύ και αν βεβαιώνει το ρελέ διαρροής. Αν όχι, χρειάζεστε ηλεκτρολόγο.
• Ζητήστε από τον ασφαλιστή σας συμβόλαιο αστικής ευθύνης για το συγκεκριμένο ακίνητο, από νόμιμα αδειοδοτημένη ασφαλιστική.
• Μετρήστε τη μικτή επιφάνεια και προμηθευτείτε τους σωστούς πυροσβεστήρες και ανιχνευτές.
• Κλείστε συνεργείο απεντόμωσης και κρατήστε το πιστοποιητικό μαζί με τα υπόλοιπα έγγραφα του ακινήτου.
• Συμπληρώστε φαρμακείο με το πλήρες ελάχιστο περιεχόμενο και τυπώστε τον κατάλογο τηλεφώνων ανάγκης.

Για τα ακίνητα που διαχειριζόμαστε, ο έλεγχος αυτής της λίστας είναι μέρος της προετοιμασίας του ακινήτου: εντοπίζουμε τι λείπει και συντονίζουμε ηλεκτρολόγο, ασφαλιστή και συνεργείο, ώστε ο φάκελος του ακινήτου να είναι πλήρης πριν από την πρώτη κράτηση. Τα σχετικά πιστοποιητικά παραμένουν πάντα στο όνομα του ιδιοκτήτη. Δείτε τι περιλαμβάνει η πλήρης διαχείριση, και αν δεν έχετε ακόμη ΑΜΑ, ξεκινήστε από τον οδηγό εγγραφής στο Μητρώο.

Οι προδιαγραφές ισχύουν για κάθε ακίνητο του Μητρώου, ανεξάρτητα από το πότε γράφτηκε. Η φορολογική πλευρά της βραχυχρόνιας μίσθωσης καλύπτεται χωριστά στον οδηγό μας για τη [φορολογία](/el/blog/forologia-vrachychronias-misthosis-kriti).